Manutenção Predial x Vida Útil das Edificações

Manutenção Predial x Vida Útil 

Como encaramos o fato de termos uma fraca cultura de manutenção, frente ao inevitável envelhecimento de nossas edificações ou suas necessidades de atenção técnica? Eis uma questão preocupante.

Até pouco tempo, 30 ou 40 anos atrás, grande parte do povo brasileiro habitava casas, porém a partir das décadas de 70 e 80 até os dias atuais, constatamos uma escalada cada vez maior na procura e na oferta de edificações de múltiplos pavimentos. Seja por praticidade, sensação de maior segurança ou economia de gastos, morar em prédios se tornou algo cada vez mais atrativo. Envoltos por um sistema evolutivo das construções, saímos da condição de obra puramente residencial para cada vez mais termos verdadeiros "clubes-residenciais" sendo entregues. Tal complexidade recairá inevitavelmente em programas de uso e de manutenção cada vez mais abrangentes para atender as necessidades e longevidade destas edificações. 

Em meio a todas estas questões de uso e manutenções está o Síndico ou o Gestor, a ele cabe toda responsabilidade a ser arcada pelo ocorrido em sua edificação. Com esse novo modelo de moradia, repleto de novos equipamentos e recursos, o que melhor garantirá mais conforto ao síndico do que um bom plano de manutenção? Com o envelhecimento das edificações e o final do ciclo de Vida Útil, o que mais garantirá tranquilidade ao síndico do que a prática de manutenções eficazes? Parece não haver segredo...

Finalmente, voltamos o foco para o morador, usuário e condômino, partícipe da vida do prédio, a ele está reservado usufruir de todas as benfeitorias e segurança da edificação, porém a ele cabe também entender a necessidade da manutenção e a formação de uma nova cultura que cuide bem do seu patrimônio como um todo e não somente da área interna do seu apartamento.

E como as manutenções são classificadas? Bem, basicamente em 03 tipos:

     - Manutenção Corretiva;

     - Manutenção Preventiva;

     - Manutenção Preditiva.

Conceituando cada uma delas:

- Manutenção Corretiva: Este é o modo mais realizado e, infelizmente o mais inadequado, pois trata-se de concertos após o problema já estar instalado ou até mesmo sem jeito. Logicamente é aceitável este tipo de manutenção em casos de acidentes, força maior ou mesmo fatos ocorridos raramente. Desta forma temos a rotina de "consertar o que quebra" totalmente inadequada e especialmente onerosa.

- Manutenção Preventiva: Se demonstra uma boa prática, pois corrige eventuais defeitos antes que os mesmos se manifestem em sistemas construtivos. O grande diferencial deste tipo de manutenção é possibilidade de ser programada com cautela e inteligência, sem surpresas. Se acompanhadas por técnicos, estas manutenções se tornam ainda mais eficazes ao ponto de aumentar inclusive a Vida Útil da edificação.

- Manutenção Preditiva: É uma variante da Manutenção Preventiva, onde são realizadas verificações e/ou trocas de peças ou equipamentos pela quantidade de tempo ou uso, independentemente de apresentarem defeitos, verificando necessariamente as orientações do fabricante.

Podemos apresentar o gráfico abaixo para indicar de que maneira as Manutenções podem interferir beneficamente no alongamento da Vida Útil, ou ainda o quanto o contrário trás a perca precoce por negligência. Segue gráfico:

Entende-se que as Manutenções apropriam mais quantidade de Vida Útil à edificação a cada vez que são realizadas, principalmente de forma Preventiva, ou mesmo que do tipo Corretiva. Essa cultura de manutenção reflete em uma expressiva melhora no desempenho dos elementos construtivos e por fim na edificação como um todo.

Após o exposto,  a conclusão que chegamos é que a Engenharia, exercida ou usufruída, deve entrar em uma nova fase, com um novo desafio: É tempo de cuidar mais e melhor das nossas edificações.

Engº Civil Lawton Parente

Pós-Graduado em Engenharia Diagnóstica e Patologia das Edificações

Diretor Técnico do IBAPE-CE - Instituto Brasileiro de Avaliações de Perícias de Engenharia do Ceará

Conselheiro do CREA-CE - Conselho Regional de Engenharia e Agronomia do Ceará 

CONSTRUTORA ENGETERRA

ENGETERRA DIAGNÓSTICA

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Quanto custa uma decisão na Engenharia? - Lei de Sitter

A hora de decidir

A Engenharia é também a arte de transformar tomando decisões; mas quanto poderá custar uma decisão técnica acerca de um elemento estrutural? Ou quanto poderá custar a decisão de realizar um reparo de uma manifestação patológica?

De maneira geral os problemas patológicos construtivos em elementos e sistemas construtivos, tendem a evoluir provocando o agravamento dos danos ao longo do tempo. Estes mesmos problemas ocasionarão fragilidades à edificações e obras de Engenharia, abrindo portas para a entrada de novos agentes nocivos, fator potencializador e catalizador de mais complicações, e estamos levando em conta somente danos materiais, pois a saúde e a vida humana são inestimáveis. É hora de rever conceitos...

Viaduto Guararapes - Erro que custou vidas.

É fato que quanto mais cedo forem tomadas as decisões de correções de manifestações patológicas que ocorrem nas estruturas de concreto, elas também serão mais eficientes e duráveis, terão soluções de execução viáveis e muito mais econômicas, pois tendem a ser descobertas e tratadas sem o agravamento ou a urgência. A demonstração mais clara e expressiva desta constatação é a famosa Lei de Sitter ou Lei dos 5 que formula através de uma PG (Progressão Geométrica) de razão 5 a escalada de custos de reparos através do tempo.

                    Representação gráfica da PG de Sitter.

Para análise da Lei de Sitter, dividiremos as etapas construtivas em 04:

   - Projeto;

   - Execução;

   - Manutenção Preventiva;

   - Manutenção Corretiva.

É preciso elucidar cada etapa:

- Projeto: Etapa de planejamento, onde cabe testar modelos, verificar históricos, conhecer materiais e fornecedores, compatibilizar, trocar experiências, enfim, a etapa do pensar e repensar. Pois bem, toda medida, tomada a nível de projeto, que vise aumentar os quesitos de durabilidade e segurança de uma edificação será associada ao custo equivalente ao Número 1;

Pensar, planejar e projetar

- Execução: Etapa operacional de rigorosa obediência ao projeto, às Normas Técnicas e à boa técnica que são pontos fundamentais para o sucesso construtivo da estrutura. As medidas extra-projeto realizadas durante a etapa de execução, ou seja, no período prévio ao uso da estrutura inclusive na fase de recém construída, implicam em um custo cinco vezes maior ao custo que seria cobrado caso esta mesma medida tivesse sido tomada na etapa de projeto. Daí associarmos este custo ao equivalente Número 5;

Execução de obra

- Manutenção Preventiva: Manutenção realizada antes dos primeiros cinco anos e/ou manutenções conforme especificado no Manual de Uso e Operação da Edificação. Esta etapa, importantíssima, deveria ser tratada como rotina, pois ela antevê o surgimento de manifestações patológicas derivada do uso e da vida útil da estrutura. Porém está associada ao custo equivalente ao Número 25, ou seja, vinte e cinco vezes superior ao custo referente a decisão tomada na etapa de projeto;

Manutenção preventiva em transformadores 

- Manutenção Corretiva: Manutenção realizada após o surgimento das manifestações patológicas. Já neste momento as decisões serão bem mais profundas e predominantemente mais onerosas por envolverem estudos como diagnósticos, prognósticos e prescrições, e ainda envolverem intervenção por reparos, pois os problemas estão instalados na estrutura e medidas mais urgentes deverão ser tomadas. A estes processos pode-se associar o custo equivalente ao Número 125, ou seja cento e vinte e cinco vezes superior a correção tomada na etapa de projeto.

 Fase onde só a manutenção corretiva resolve

É preciso também exemplificar cada etapa:

- Projeto: Especificar cobrimentos de armadura compatíveis com o grau de agressividade da região em que está se executando as estruturas, determinar aglomerantes específicos, determinar composição de agregados, utilização de aditivos para os mais variados auxílios à qualidade final da peça, detalhar em projeto o maior números de situações executivas e promover a superposição de projetos, são algumas ações importantes;

- Execução: Decisão em obra pela alteração de alguma característica da estrutura de concreto visando maior proteção e consequente durabilidade da peça. A mesma medida na etapa de projeto geraria novos estudos e concepções para redimensionamento da estrutura levando em conta módulos de deformação e deformação lenta, escolha de concreto com níveis de resistência à compressão adequados; são alguns fatores que sem dúvida incidiram sobre os custos com peças mais esbeltas, formas, taxa de armadura, cimbramento e outros;

- Manutenção Preventiva: Lavagem de fachadas para descontaminação, principalmente, de cloretos, sulfatos e carbonos; associados e causadores de processos degradativos como corrosão, carbonatação e eflorescências em estruturas de concreto armado.

- Manutenção Corretiva: Recuperação de estruturas de concreto armado com utilização de métodos de reparo e reforço estrutural previamente estudados e projetados para reconstituição de durabilidade, segurança e atendimento à sua finalidade.

Para nós, Engenheiros Patologistas, esta lei é verdadeira e está amplamente difundida nas bibliografias de Engenharia Diagnóstica e Patologias das Edificações. Estudos incompletos ou superficiais, negligência nas etapas construtivas e o adiamento das intervenções, são fatores de elevação de custos geometricamente progressivos em relação ao tempo e prestam embasamento técnico para a máxima:

"NÃO DEIXE PARA AMANHÃ O QUE PODE SER FEITO HOJE!"

     Engº Civil Esp. Lawton Parente
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    - Construtor, Consultor e Professor

    - Pós-Graduado em Engenharia Diagnóstica e Patologia das Edificações

    - Associado ao Instituto de Engenharia de São Paulo

    - Diretor Técnico do IBAPE-CE - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia do Ceará

    - Conselheiro e Diretor do CREA-CE - Conselho Regional de Engenharia e Agronomia do Ceará 
    

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Reforma segura para todos

Eng.Civil Esp. Lawton Parente 

REFORMA EM APARTAMENTO TEM NORMA

Nesses tempos de crise, e consequentemente de poucos lançamentos imobiliários, uma proposta surge como opção à compra de um novo imóvel. Estamos falando de reformar seu o imóvel, tornando-o novo de novo. Mas, para que tudo corra bem, é preciso que a reforma tenha seu método, sua Norma. Esta Norma já existe, é a ABNT NBR No. 16.280. Vamos passar algumas responsabilidades do Síndico e do Proprietário do Imóvel. O que cada um deve fazer? Quais as suas responsabilidades? Veja abaixo.

Dividiremos o processo em 03 etapas:

             01. Antes do início;

             02. Durante a execução;

             03. Ao final da reforma.

01.Antes do início:

01.01. Síndico:

01.01.01. Informar ao Proprietário do Imóvel e/ou ao Responsável Técnico pela reforma, os requisitos para execução do serviço e ainda dar ciência e disponibilizar o Regimento Interno e a Convenção do Condomínio.

01.01.02. Receber toda documentação, analisar as informações e encaminhar, em caso de dúvida ou desconhecimento técnico, para um profissional habilitado (engenheiro ou arquiteto) a fim de verificação técnica adequada.

01.02. Proprietário do Imóvel:

01.02.01. Contrate profissionais habilitados e capacitados - Engenheiros e Arquitetos, verificando intensamente seu histórico de atuação no mercado.

01.02.02. Encaminhar ao Síndico o Plano de Reforma e demais documentos exigidos - Projetos, Especificações, Anotações de Responsabilidade - ART ou RRT e outros.

01.02.03. Aguardar o aprovo da reforma, por parte do Síndico, para iniciar os trabalhos.

02.Durante a execução:

02.01. Síndico:

02.01.01. Após analise realizada, Deferir ou Indeferir, total ou parcialmente, através de documento formal contendo as justificativas e/ou ressalvas para que o documento seja reavaliado, em caso de indeferimento.

02.01.02. O Síndico tem o direito de fiscalizar (ou delegar fiscalização) a reforma. Seu acesso à obra é irrestrito, mesmo em área privativa, e deve ser permitido.

01.02.03. No caso de descumprimento do projeto previamente estabelecido ou indício de risco à edificação, caberá ao síndico ou seu preposto, a interdição imediata da reforma através da proibição pela portaria do acesso do pessoal da obra e entrada de materiais - Item 5.2.5 da ABNT NBR 16.280/2014.

02.02. Proprietário do Imóvel:

02.02.01. Cobrar do Responsável Técnico da reforma, o cumprimento do projeto e do Plano de Reforma.

02.02.02. Agir conforme as determinações do Regimento Interno e a Convenção do Condomínio.

03. Ao final da reforma:

03.01. Síndico:

03.01.01. Exigir o recebimento de Termo de Encerramento da reforma, devidamente assinado pelo Profissional Responsável e pelo Proprietário do Imóvel, com a citação de obediência ao projeto e especificações prévias apresentadas.

03.01.02. Realizar vistoria final ao local da reforma;

03.01.03. Cancelar a entrada de pessoal envolvido na reforma e seus respectivos fornecedores.

03.01.04. Guardar toda documentação referente à reforma, de preferência por meio digital também, e ainda transferir a seu sucessor todo material arquivado.

03.02. Proprietário do Imóvel:

03.02.01. Apresentar o Termo de Encerramento da reforma ao condomínio.

03.01.02. Guardar toda documentação referente à reforma, de preferência por meio digital também, e ainda transferir este material a seu eventual futuro comprador ou usuário.

Assim todos estarão seguros, exercendo seus papéis de forma clara em prol do bem comum.

Engº Civil Lawton Parente

Pós-Graduado em Engenharia Diagnóstica e Patologia das Edificações

Diretor Técnico do IBAPE-CE - Instituto Brasileiro de Avaliações de Perícias de Engenharia do Ceará

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