Esta imagem deixou todos inquietos
Até onde pode ir uma intervenção irresponsável, uma reforma sem acompanhamento técnico e o poder do síndico? A imagem acima deixou engenheiros, arquitetos e todos que tinham o mínimo de bom senso, inquietos ao redor do mundo. Onde está o limite de uma reforma em uma unidade condominial de uma edificação?
O mercado de reformas em unidades condominiais (apartamentos) sempre foi muito aquecido, mesmo em épocas de crise da construção civil, pois quando não se pode adquirir um novo apartamento, o melhor a fazer é reformar e remodelar o próprio imóvel. Porém uma escolha errada pode transformar um sonho em um pesadelo ou até mesmo em uma tragédia. Embora seja de conhecimento geral que obras são o metiê dos engenheiros e arquitetos, a grande maioria de condôminos ávidos por reformar a qualquer custo, desde que seja baixo, teimam em desobedecer esta regra básica. Fazendo um paralelo, seria como adoecessem e fossem procurar tratamento com um maqueiro, ou mesmo fossem implicados em um processo judicial e procurassem um despachante para orientá-los, nada contra maqueiros e despachantes, são importantíssimos, mas dentro da sua função. Mas em obras esta lógica não é obedecida e é exatamente aí que os problemas iniciam. Qual a saída para as edificações e suas administrações? Está muito claro que as figuras do síndico e a Engenharia estão no centro da solução. A norma orientativa já existe, é só por prática a NBR 16.280!
Essa inquietude com a imagem, despertou a exposição de alguns pontos recomendados pela bem elabora, mas infelizmente ainda não bem sucedida, NBR 16280. Vamos dividir em direitos e deveres do síndico e do condômino que quer reformar sua unidade; levando em conta as etapas antes, durante e depois dos serviços, apontando a necessidade da presença de um profissional de Engenharia.
1. Incumbências e Encargos do Responsável Legal pela edificação (Síndico) - ANTES DA REFORMA NA UNIDADE:
1.1. Deve disponibilizar a Convenção e o Regimento Interno do Condomínio, onde constam os documentos exigíveis, horários de trabalho, trânsito de insumos e trabalhadores e posturas e condutas no exercício do trabalho;
1.2. Tem o direito de receber o plano de reforma para análise técnica e legal - É necessária a presença de um profissional de engenharia;
1.3. Deve emitir documento de resposta ao plano de reforma, aprovando, aprovando com ressalvas ou reprovando - É necessária a presença de um profissional de engenharia;
1.4. Deve liberar o acesso de operários e insumos após o completo atendimento dos requisitos do plano de reforma;
1.5. Deve informar aos demais condôminos sobre a reforma e o atendimento das condições de início da reforma;
1.6. Tem o direito de paralisar os serviços proibindo a cesso de operários e insumos, caso encontre algo fora do acordado ou em caso de ser orientado tecnicamente - É necessária a presença de um profissional de engenharia
2. Incumbências e Encargos do Responsável Legal pela edificação (Síndico) - DURANTE A REFORMA NA UNIDADE:
2.1. Deve verificar ou delegar a terceiros o atendimento ao plano de reforma proposto e aprovado - É necessária a presença de um profissional de engenharia;
2.2. Deve fazer cumprir que a reforma aconteça dentro das condições dispostas na Convenção e Regimento Interno do condomínio e, eventualmente, às deliberações de assembleias;
2.3. Deve tomar as ações necessárias em caso de risco para edificação e seu entorno ou usuários - É necessária a presença de um profissional de engenharia.
3. Incumbências e Encargos do Responsável Legal pela edificação (Síndico) - DEPOIS DA REFORMA NA UNIDADE:
3.1. Deve vistoriar ou delegar a terceiros as condições de finalização da obra conclusa - É necessária a presença de um profissional de engenharia;
3.2. Tem o direito de receber o termo de encerramento do serviço de reforma assinada pelo executante;
3.3. Deve cancelar as autorizações de entrada do pessoal envolvido na obra e da circulação de insumos;
3.4. Deve arquivar toda documentação relativa à obra.
4. Incumbências e Encargos do Proprietário da Unidade Condominial em Reforma - ANTES DA REFORMA NA UNIDADE:
4.1. Deve fornecer ao Síndico toda documentação relativa à reforma, projetos, plano de reforma, ART de projetos, ART de execução da obra e demais documentos comprovatórios de atendimento às normas técnicas - É necessária a presença de um profissional de engenharia;
5. Incumbências e Encargos do Proprietário da Unidade Condominial em Reforma - DURANTE DA REFORMA NA UNIDADE:
5.1. Deve verificar se a execução da obra de reforma ocorre de acordo com as normas técnicas, de segurança e obediência aos regulamentos internos - É necessária a presença de um profissional de engenharia.
6. Incumbências e Encargos do Proprietário da Unidade Condominial em Reforma - DEPOIS DA REFORMA NA UNIDADE:
6.1. Deve fornecer cópias ao Síndico de toda documentação relativa à obra de reforma realizada, inclusive o termo de encerramento da mesma.
A elaboração do plano de reforma deve levar em conta itens que descrevam de forma clara e objetiva os mais variados aspectos da reforma - É necessária a presença de um profissional de engenharia. Esclarecendo, o plano de reforma deve dispor das ações e informações como:
- Compromisso com preservação dos itens de segurança, acessibilidade e sustentabilidade da edificação;
- Apresentar e submeter ao incorporador/construtor e ao projetista qualquer alteração que afete a segurança da edificação e seu entorno, sujeito a aprovação em prazo legal;
- Ações de proteção contra eventuais danos e/ou prejuízos à vizinhos ou terceiros;
- Descrição clara e objetiva dos processos e métodos construtivos com: descrições, cronograma, apresentação de projetos e memórias de cálculo, utilização de materiais tóxicos ou inflamáveis, dados das empresas e funcionários envolvidos, descarte de resíduos, controle e recebimentos de etapas de serviço e determinação de local e forma de armazenamento de materiais;
- Informativo de alterações ou acréscimos de serviços no andamento da reforma, que estará sujeito à aprovação nos termos já relatados;
- Anotação de Responsabilidade Técnica - ART do CREA do projeto assinada pelo profissional que o elaborou;
- Anotação de Responsabilidade Técnica - ART do CREA da execução das obras assinada pelo profissional que irá executá-la;
- Demais documentos necessários a depender da legislação de cada localidade e dos regimentos internos e/ou determinações específicas de assembleias;
- Análise de viabilidade da reforma, assegurando também a não afetação do bom funcionamento da edificação não intervindo nos aspectos de manutenabilidade da mesma;
- Qualquer outro detalhe relevante que deva ser exposto, explicado e solicitado, devendo fazer constar no plano de reforma.
Ao final de uma reforma, o Manual de Uso, Operação e Manutenção e o Manual do Proprietário, devem ser revistos e atualizados nos termos de outra norma, a NBR 14.037 que dispõe sobre a elaboração e apresentação de conteúdos de planos de uso, operação e manutenção das edificações - É necessária a presença de um profissional de engenharia.
Identificadas as ações de cada parte, a NBR 16.280 ainda apresenta modelos úteis e facilitadores para elaboração de planos de realização de obras e reformas em edificações e um ordenamento através de um fluxo de gestão de obras e reformas em edificações.
Além da NBR 16.280, outras normas correlatas deve ser observadas como: NBR 5.671, NBR 5.674, NBR 9.077, NBR 12.721, NBR 14.037 e a NBR 15.575 - É necessária a presença de um profissional de engenharia.
São ações que certamente não estão na rotina dos condomínios; muitos síndicos e condôminos as ignoram em detrimento de execuções anômalas e bizarras como a da imagem inicial que inquietou a todos, ou quase todos. Não pode-se fazer ideia de quantos serviços sem acompanhamento técnico, sem Engenharia, estão sendo realizados neste momento, mas constantemente estampam-se notícias de reformas que não deram certo, de prejuízos cobrados na justiça, de dessabores e desejos frustrados pela falta daquele profissional que deveria estar a frente das obras, o engenheiro. O condômino que irá realizar uma obra, deve contratar um engenheiro, o síndico que tem obra em seu condomínio deve contratar uma assessoria de Engenharia, deste modo as coisas ficam no seu devido lugar e o risco é mínimo.
Pense nisso. Faça isso.
Eng. Civil Patologista Lawton Parente
Esp. Engenharia Diagnóstica e Patologia das Edificações
Instagram: @eng_lawton_parente
Contato: +85 98767.0331
