Manutenção Predial x Vida Útil das Edificações

Manutenção Predial x Vida Útil 

Como encaramos o fato de termos uma fraca cultura de manutenção, frente ao inevitável envelhecimento de nossas edificações ou suas necessidades de atenção técnica? Eis uma questão preocupante.

Até pouco tempo, 30 ou 40 anos atrás, grande parte do povo brasileiro habitava casas, porém a partir das décadas de 70 e 80 até os dias atuais, constatamos uma escalada cada vez maior na procura e na oferta de edificações de múltiplos pavimentos. Seja por praticidade, sensação de maior segurança ou economia de gastos, morar em prédios se tornou algo cada vez mais atrativo. Envoltos por um sistema evolutivo das construções, saímos da condição de obra puramente residencial para cada vez mais termos verdadeiros "clubes-residenciais" sendo entregues. Tal complexidade recairá inevitavelmente em programas de uso e de manutenção cada vez mais abrangentes para atender as necessidades e longevidade destas edificações. 

Em meio a todas estas questões de uso e manutenções está o Síndico ou o Gestor, a ele cabe toda responsabilidade a ser arcada pelo ocorrido em sua edificação. Com esse novo modelo de moradia, repleto de novos equipamentos e recursos, o que melhor garantirá mais conforto ao síndico do que um bom plano de manutenção? Com o envelhecimento das edificações e o final do ciclo de Vida Útil, o que mais garantirá tranquilidade ao síndico do que a prática de manutenções eficazes? Parece não haver segredo...

Finalmente, voltamos o foco para o morador, usuário e condômino, partícipe da vida do prédio, a ele está reservado usufruir de todas as benfeitorias e segurança da edificação, porém a ele cabe também entender a necessidade da manutenção e a formação de uma nova cultura que cuide bem do seu patrimônio como um todo e não somente da área interna do seu apartamento.

E como as manutenções são classificadas? Bem, basicamente em 03 tipos:

     - Manutenção Corretiva;

     - Manutenção Preventiva;

     - Manutenção Preditiva.

Conceituando cada uma delas:

- Manutenção Corretiva: Este é o modo mais realizado e, infelizmente o mais inadequado, pois trata-se de concertos após o problema já estar instalado ou até mesmo sem jeito. Logicamente é aceitável este tipo de manutenção em casos de acidentes, força maior ou mesmo fatos ocorridos raramente. Desta forma temos a rotina de "consertar o que quebra" totalmente inadequada e especialmente onerosa.

- Manutenção Preventiva: Se demonstra uma boa prática, pois corrige eventuais defeitos antes que os mesmos se manifestem em sistemas construtivos. O grande diferencial deste tipo de manutenção é possibilidade de ser programada com cautela e inteligência, sem surpresas. Se acompanhadas por técnicos, estas manutenções se tornam ainda mais eficazes ao ponto de aumentar inclusive a Vida Útil da edificação.

- Manutenção Preditiva: É uma variante da Manutenção Preventiva, onde são realizadas verificações e/ou trocas de peças ou equipamentos pela quantidade de tempo ou uso, independentemente de apresentarem defeitos, verificando necessariamente as orientações do fabricante.

Podemos apresentar o gráfico abaixo para indicar de que maneira as Manutenções podem interferir beneficamente no alongamento da Vida Útil, ou ainda o quanto o contrário trás a perca precoce por negligência. Segue gráfico:

Entende-se que as Manutenções apropriam mais quantidade de Vida Útil à edificação a cada vez que são realizadas, principalmente de forma Preventiva, ou mesmo que do tipo Corretiva. Essa cultura de manutenção reflete em uma expressiva melhora no desempenho dos elementos construtivos e por fim na edificação como um todo.

Após o exposto,  a conclusão que chegamos é que a Engenharia, exercida ou usufruída, deve entrar em uma nova fase, com um novo desafio: É tempo de cuidar mais e melhor das nossas edificações.

Engº Civil Lawton Parente

Pós-Graduado em Engenharia Diagnóstica e Patologia das Edificações

Diretor Técnico do IBAPE-CE - Instituto Brasileiro de Avaliações de Perícias de Engenharia do Ceará

Conselheiro do CREA-CE - Conselho Regional de Engenharia e Agronomia do Ceará 

CONSTRUTORA ENGETERRA

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